不動産競売の物件明細解説
[売却で成立する法定地上権]

売却により成立する法定地上権の概要

土地又はその地上建物の一方のみが競売手続で売却される場合，民法又は民事執行法は，建物と敷地の所有者が競売によって別人になることにより建物が存立できなくなることを避けるため，一定の要件があるときは，売却の効果として法律上当然に建物の敷地利用権としての地上権が発生する場合を規定しています。この地上権を「法定地上権」といいます。 法定地上権の地代その他の内容は，当事者間の協議により決せられますが，協議が調わないときは，訴訟等を提起して裁判所に決めてもらうことになります。

「売却により成立する法定地上権」の詳細内容

【A-1】
売却対象外の土地（地番○番）につき，本件建物のために法定地上権成立

売却対象である本件建物のために売却対象外の敷地である○番の土地に本件建物の敷地を利用するために必要な法定地上権が成立することを意味します。

【A-2】
上記法定地上権は，土地の平成○年○月○日付抵当権設定登記に後れる。

売却対象である本件建物のために法定地上権が成立しますが，敷地に先順位の抵当権設定登記があるため，買受人は敷地の抵当権者に法定地上権の成立を主張することができません。その結果，敷地が競売されると法定地上権が売却によって消滅し，本件建物を収去（取壊し）しなければならなくなる可能性があります。

【A-3】
本件土地につき，売却対象外の建物（家屋番号○番）のために法定地上権成立

売却対象外建物のために売却対象である本件土地に法定地上権が成立して，本件土地を買い受けても法定地上権が続く間は買受人は土地を自ら利用できません。ただし，借地人に対し地代を請求することはできます。

【A-4】
この欄に「なし」と記載してあるもの

売却対象である土地についても，また売却対象である建物のためにも法定地上権の成立がない場合の記載です。理論上は法定地上権が成立しても，敷地と建物が一括売却の場合は双方とも買受人が所有権を取得しますから，法定地上権は「なし」となります。この場合でも，評価書上は法定地上権を考慮したものとなります。これは，競売においては敷地と建物のそれぞれの内訳の金額を法定地上権を考慮して算出する必要があるからです。