不動産競売の物件明細解説
その他買受けの参考となる事項

その他買受けの参考となる事項

「その他買受けの参考となる事項」ここには、１ないし４欄に記載される事項以外の買受けの参考となる事項が記載されています。

「物件の占有状況等に関する特記事項」の詳細

（建物の敷地利用権に関する事項）
インデックスナンバー【 D-12〜D-15 】

【D-12】本件建物のために，その敷地（地番○番，所有者○○）につき使用借権が存する。買受人は，敷地利用権の設定を要する。

本件建物についての敷地利用権が土地の使用借権（無償で借りている権利）であることを意味し，敷地利用権を買受人が引き継ぐことはできず，建物を維持するためには，地主との間で新たな敷地利用権（賃借権など）の設定をしなければなりません。敷地利用権の設定を受けられないときは建物の収去（取壊し）を求められる場合もありますので，買受けを検討するときは，十分注意してください。（土地賃借権の場合と異なり地主の承諾に代わる裁判を取得する方法はありません。）

【D-13】本件建物のために，その敷地（地番○番，地積○平方メートル，所有者○○）につき借地権（賃借権）が存する。買受人は，地主の承諾又は裁判等を要する。

敷地利用権が土地賃借権（地代を払って借りている権利）であることを意味し，対象土地，土地所有者（地主）名が括弧書きで記載されます。契約内容の詳細はここでは記載されません。　借地契約を買受人が引き継ぐには，地主の承諾を得なければなりません（その際，承諾の条件として金銭の支払が必要となる可能性もあります。）。 地主が承諾しないときは，代金納付から２か月以内に借地の所在地を管轄する地方裁判所に対し借地借家法２０条により「土地賃借権譲渡許可」の申立てをして「承諾に代わる譲渡許可の裁判」を取得する方法があります。あるいは，借地の所在地を管轄する簡易裁判所に対して，地主の承諾を求める宅地建物調停を申し立てる方法もあります。この場合は前記の期間内に調停の申立てをしておけば，仮に調停が不成立に終わっても，その不成立の日から２週間以内に前記の「土地賃借権譲渡許可」の申立てをすることにより適法な期間内に申立てがあったものとみなされます。

【D-14】上記借地権は土地の平成○年○月○日付け抵当権設定登記に後れる。

本件建物の敷地利用権として直前に表示された借地権は，土地の抵当権の登記より後れるため，もし敷地が競売になると，敷地の買受人から，建物の収去（取壊し）を求められることがある不安定な権利であることを意味します。

【D-15】
・上記借地権につき争いあり。
・上記借地権につき，地主から賃貸借契約解除の意思表示あり。
・上記借地に関連して，建物収去・土地明渡訴訟が係属中（○○地方裁判所平成○年（ワ）第○号）である。
・本件建物の敷地に関連して，建物収去・土地明渡訴訟における原告勝訴判決が確定している。

売却対象建物の存立の基礎となる借地権について，地主等と争いがあり，その争いがどの段階のものかが記載されています。ただし，売却手続が進行する時間的推移の中で，ここに記載された次の段階に争いの程度が進んでいる場合もありますので注意してください。これらの争いがあるときは，争いの段階に応じて地主との交渉はかなり困難が予想されます。また，買受け後に「土地賃借権譲渡許可」の裁判の申立てをしても，認められない可能性もあります。まして，建物収去土地明渡訴訟の原告勝訴判決が確定している場合は，建物の買受人は，建物を収去（取壊し）して地主に土地を明け渡す法的義務を引き継ぎます（判決の効力が及びます。）ので，いつでも強制執行を受ける立場となります。そのような場合は，地主との間で新たな借地権を設定しない限り，建物を利用することは困難となります（ただ，このような建物でも，現に存在する限り，地主との交渉の余地はあるので，売却の対象にはなります。）。　買受けを検討するにあたっては，以上の点に十分に注意してください。