不動産競売
競売ファイル
競売手続説明
物件明細解説

競売ファイル・競売手続説明書

競売不動産の裁判所資料の中には様々な重要情報が記載されておりますが専門的な用語が多く、一般的には記載内容の意味が良く分からない方も多いのではないでしょうか。競売物件を扱う裁判所の資料室には、競売物件資料の主要な記載事項の意味を解説した「競売ファイル・競売手続説明書」という資料があります。 この競売手続説明書の中の物件明細の詳細説明では、Ａ〜Ｄのインデックス符号で分類され、物件明細書の専門用語の説明がなされています。このサイトでは、不動産競売に参加される皆様が裁判所の資料内容を理解して頂く為に、競売手続説明書の記載内容をご紹介しております。お手元の物件明細書の記載を基に、インデックス一覧で番号を探し、これに対応する説明をご覧ください。

物件明細書の詳細説明

物件明細書とは？

物件明細書とは、競売物件の売却条件を明らかにするために備え置かれた書類のひとつで、 買受人が負担することとなる他人の権利（主として賃借権）、法定地上権の概要、その他物件の占有関係など、買受けの参考となる事項を記載したものです。 　物件明細書には、これらの競売をめぐる複雑な権利関係に対する執行裁判所側の一応の判断が記載されており、競売不動産の買受けを検討されている方は、内容を認識しておく必要がある重要な書面です。物件明細書を単独で読んでも実際には分かりづらいと思いますが、現況調査報告書や評価書と併せれば､全体的な流れが見えてくると思います。 物件明細書は、現況調査報告書、評価書など記録上表れている事実と、それに基づく法律判断に関して、 不動産競売を執行する裁判所の一応の認識を記載したものですが、利害関係人の間の権利関係を最終的に確定する効力はありません。 そのため、買受け後に訴訟がなされ、物件明細書の記載内容と異なる結論になる可能性もありますが、 物件明細書の記載は、訴訟等における重要な証拠にもなります。

Ａ 売却により成立する法定地上権の概要　欄

Ｂ 買受人が負担することとなる他人の権利 欄

Ｃ 物件の占有状況等に関する特記事項　欄

Ｄ その他買受けの参考となる事項　欄

物件明細書記載事項説明インデックス内容

Ａ 売却により成立する法定地上権の概要　欄

【Ａ−１】
売却対象外の土地（地番○番）につき､本件建物のために法定地上権成立
【Ａ−２】
上記法定地上権は､土地の平成○年○月○日付抵当権設定登記に後れる。
【Ａ−３】
本件土地につき､売却対象外の建物(家屋番号○番)のために法定地上権成立
【Ａ−４】
この欄に「なし」と記載してあるもの

Ｂ 買受人が負担することとなる他人の権利 欄

【Ｂ−１】
�@ 賃借権　末尾に「上記賃借権は最先の賃借権である。」との記載があるもの
�A 賃借権　末尾に「上記賃借権は最先の賃借権である。期限後の更新は買受人に対抗できる。」との記載があるもの
【Ｂ−２】
�@ 賃借権 末尾に「上記賃借権は抵当権設定後の賃借権である。」との記載があるもの
�A 賃借権 末尾に「上記賃借権は抵当権設定後の賃借権である。期限後の更新は買受人に対抗できない。」との記載があるもの
【Ｂ−３】
賃借権（不明） 賃借権の存否は不明であるが，これを引き受けるものとして売却条件を定めた
【Ｂ−４】
《期限》欄に「定めなし」と記載してあるもの
【Ｂ−５】
敷金・保証金
【Ｂ−６】
《敷金》欄 に「○○円（売却基準価額は，左記敷金（保証金）の返還義務を考慮して定めた。）」との記載があるもの
【Ｂ−７】
《敷金》欄 に「不明（敷金○○円の主張があるが，過大であるため，適正敷金額を考慮して売却基準価額を定めた。）」との記載があるもの
【Ｂ−８】特約
【Ｂ−９】地上権
【Ｂ−10】地役権
【Ｂ−11】留置権
【Ｂ−12】質権
【Ｂ−13】仮処分
【Ｂ−14】この欄に「なし」と記載してあるもの

Ｃ 物件の占有状況等に関する特記事項　欄

（所有者及び所有者に準じる者の占有）
【Ｃ−１】本件所有者（又は債務者）が占有している。
【Ｃ−２】○○が占有している。△△の占有は認められない。
【Ｃ−３】○○が占有している。同人の占有権原の存在は認められない。
【Ｃ−４】�梶宦宸ｪ占有している。同社の代表者は本件所有者である。
【Ｃ−５】
○○が占有している。同人は本件所有者（又は債務者）会社の代表者である。
【Ｃ−６】○○が占有している。同人は実行された抵当権の債務者である。
【Ｃ−７】
○○が占有している。同人は実行された抵当権の設定時の所有者であった。
【Ｃ−８】
○○が占有している。同人は実行された抵当権の設定後の所有者であった。
【Ｃ−９】○○が占有している。同人は所有権を主張している。

（第三者の占有）
【Ｃ−10】○○が占有している。同人は実行された抵当権以外の債務者である。
【Ｃ−11】○○が占有している。同人の占有権原は使用借権と認められる。
【Ｃ−12】本件は，平成８年改正前の民事執行法が適用される事件である。
【Ｃ−13】○○が占有している。同人の賃借権は，正常なものとは認められない。
【Ｃ−14】○○が占有している。同人の占有（又は賃借権）は〔仮〕差押えに後れる。
【Ｃ−15】○○が占有している。同人の占有（又は賃借権）は滞納処分による差押えに後れる。
【Ｃ−16】○○が占有している。同人の賃借権は抵当権に後れる。ただし，代金納付日から６か月間明渡しが猶予される。
【Ｃ−17】○○が占有している。同人の賃借権は，差押え（仮差押え・滞納処分による差押え）後に期限が経過している。
【Ｃ−18】○○が占有している。同人の賃借権は，平成○年○月○日の経過により，差押え後に期限が経過するものである。
【Ｃ−19】○○が占有している。同人の賃借権は，所有権移転の仮登記担保権に後れている。
【Ｃ−20】○○が占有している。同人の賃借権は抵当権に後れ〔，その期間が５年を超え〕る。
【Ｃ−21】○○が占有している。同人の賃借権は，一時使用を目的とするものと認められる。
【Ｃ−22】○○の賃借権に基づき，駐車場（又は資材置場等）として使用されている。同人の賃借権は，対抗要件を有していない。
【Ｃ−23】駐車場（又は資材置場等）として使用されている。
【Ｃ−24】転借人（又は転使用借人）○○が占有している。
【Ｃ−25】本件土地上に，売却対象外建物（家屋番号○番）が存在する。
【Ｃ−26】○○が占有している。同人の占有権原は使用借権と認められる。同人所有の売却対象外建物（家屋番号○番）が本件土地上に存在する。
【Ｃ−27】○○が占有している。同人の賃借権は抵当権に後れ〔，その期間が５年を超え〕る。同人所有の売却対象外建物（家屋番号○番）が本件土地上に存在する。
【Ｃ−28】占有者は不明である。占有者の占有権原は買受人に対抗できない。
【Ｃ−29】氏名不詳者が占有している。同人の占有は差押えに後れる。
【Ｃ−30】氏名不詳者が占有している。同人の占有権原は買受人に対抗できない。
【Ｃ−31】○○が占有している。同人が留置権を主張するが認められない。
【Ｃ−32】○○が占有している。同人が改装費（又は修繕費・造作費）を支出した旨主張してい る。 売却基準価額は上記改装費（又は修繕費等）を考慮して定めた。
【Ｃ−33】○○が占有している。同人は外交特権を有している可能性がある。
（農地関係）
【Ｃ−34】○○が占有している。農地法３条の許可を受けていない。
【Ｃ−35】○○が占有している。同人の賃借権は抵当権に後れ〔，その期間が５年を超え〕る。農地法３条の許可を受けている。
【Ｃ−36】○○が占有している。同人の占有権原は使用借権と認められる。農地法３条の許可を受けている。
【Ｃ−37】○○が占有している。同人の賃借権は差押えに後れる。農地法３条の許可を受けている。

Ｄ その他買受けの参考となる事項　欄

（土地・建物に関する事項）
【Ｄ−１】隣地（地番○番）との境界が不明確である。
【Ｄ−２】隣地（地番○番）との間で境界確定の訴訟（○○地方裁判所平成○年（ワ）第○号）が提起されている。
【Ｄ−３】地籍図上筆界未定である。
【Ｄ−４】本件土地（の一部）は通路（私道）として利用されている。
【Ｄ−５】公道に至るため，売却対象外の土地（地番○番）を（無償で）利用している。
【Ｄ−６】本件土地（の一部）は，売却対象外の土地（地番○番）への通行のため（無償で）利用されている。
【Ｄ−７】売却基準価額は，温泉権を含めて定めた。
【Ｄ−８】土地区画整理で清算金の徴収が予定されている。
　　　　　土地改良事業で清算金（賦課金）の徴収が予定されている。
　　　　　○○事業で賦課金の滞納あり。
　　　　　マンション建替事業で清算金の徴収が予定されている。
【Ｄ−９】本件土地上に現存しない建物（家屋番号○番）の登記が存在する。
【Ｄ−10】管理費等の滞納あり。
　　　　　売却基準価額は，滞納管理費等の額を考慮して定めた。
【Ｄ−11】本件建物と売却対象外建物（家屋番号○番）の隔壁が取り除かれ，両建物が一体として利用されている。

（建物の敷地利用権に関する事項）
【Ｄ−12】本件建物のために，その敷地（地番○番，所有者○○）につき使用借権が存する。買受人は，敷地利用権の設定を要する。
【Ｄ−13】本件建物のために，その敷地（地番○番，地積○平方メートル，所有者○○）につき借地権（賃借権）が存する。買受人は，地主の承諾又は裁判等を要する。
【Ｄ−14】上記借地権は土地の平成○年○月○日付け抵当権設定登記に後れる。
【Ｄ−15】上記借地権につき争いあり。
【Ｄ−16】上記借地権につき，地主から賃貸借契約解除の意思表示あり。
【Ｄ−17】上記借地に関連して，建物収去・土地明渡訴訟が係属中（○○地方裁判所平成○年（ワ）第○号）である。
【Ｄ−18】本件建物の敷地に関連して，建物収去・土地明渡訴訟における原告勝訴判決が確定している。
【Ｄ−19】本件建物所有者と借地名義人は異なる。
【Ｄ−20】本件建物につき，その敷地利用権はない。
【Ｄ−21】売却基準価額は敷地利用権が不明であることを考慮して定めた。
【Ｄ−22】地代の滞納あり。
【Ｄ−23】地代代払の許可あり。

（その他の事項）
【Ｄ−24】予告登記は，本執行手続では抹消しない。
【Ｄ−25】買戻特約登記は，本執行手続では抹消しない。ただし，買戻権者から，買戻権の不行使及び買戻特約登記の抹消については買受人に協力する旨の申出がある。
【Ｄ−26】質権の登記は，本執行手続では抹消しない。
【Ｄ−27】処分禁止の仮処分の登記がある。
【Ｄ−28】執行官保管の仮処分（○○地方裁判所平成○年（ヨ）第○号）がある。
【Ｄ−29】売却のための保全処分（○○地方裁判所平成○年（ヲ）第○号）として占有移転禁止・公示命令が発令されている。
【Ｄ−30】○○（地役権等の目的，例えば「電柱設置」等）のための地役権（又は地上権）設定登記がある。
【Ｄ−31】地番○番を承役地とする地役権設定登記がある。
【Ｄ−32】本件建物（土地）は共有持分についての売却であり，買受人は，当該物件を当然に使用収益できるとは限らない。
【Ｄ−33】・・審尋の結果・・